Qué mirar antes de alquilar un lote a una operadora o contratista

Primero: ¿es una servidumbre o un alquiler?

No es lo mismo. Cuando una operadora ocupa parte de un campo para un pozo, un ducto o un camino dentro de su área, lo hace por la servidumbre hidrocarburífera de la Ley 17.319 y la Ley 2183: el monto sale de la tabla del Decreto 861/96 y el dueño no puede negarse a la ocupación. Cuando una empresa (operadora o contratista) quiere un predio para una base, un obrador, un depósito o un campamento, lo normal es un contrato de locación, que se negocia libremente.

La diferencia importa porque cambia todo: en la servidumbre el precio está tabulado y la ley garantiza el pago; en el alquiler, lo que no esté en el contrato no existe. Si te ofrecen "una servidumbre" para algo que no es un trabajo de exploración o explotación, preguntá qué norma la respalda.

Qué ley rige el alquiler

La locación de inmuebles está en el Código Civil y Comercial (arts. 1187 y siguientes). Para destinos no habitacionales el plazo máximo es de cincuenta años (art. 1197). Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551 de alquileres y modificó el Código, las partes tienen más libertad para pactar plazo, ajuste y moneda; verificar la redacción vigente de los artículos que se apliquen.

Si el destino es agropecuario, rige además la Ley 13.246 de arrendamientos rurales. Para una base de servicios o un obrador, el destino es industrial o comercial y esa ley no aplica.

Los puntos del contrato

Superficie y plano. Qué parte exacta del campo se alquila, con un plano o coordenadas. En campos grandes, un croquis a mano alzada termina en discusiones sobre dónde empieza y dónde termina el lote.

Destino. Qué se puede hacer en el predio y qué no: estacionar equipos, guardar combustible, lavar camiones, alojar personal, acopiar arena o caños. Cada uso trae riesgos distintos y, a veces, permisos distintos.

Plazo y salida. Duración, renovación y en qué casos cualquiera de las partes puede rescindir antes, con qué aviso y con qué compensación. Los contratos de servicios petroleros suelen depender de contratos de la empresa con la operadora: si esos se caen, la empresa va a querer irse.

Precio, ajuste y moneda. Cómo se fija, cada cuánto se actualiza y con qué índice o en qué moneda.

Responsabilidad. Quién responde por los daños a terceros, a la hacienda o a las instalaciones del campo, y quién por los accidentes del personal de la empresa dentro del predio. Lo razonable es que cada uno responda por lo que controla, y que el contrato lo diga.

Garantías y seguros. Depósito, garantía de la casa matriz o seguro de caución, y seguro de responsabilidad civil que cubra al dueño.

Ambiente: el punto que más se descuida

La Ley General del Ambiente 25.675 hace responsable de restablecer el ambiente a quien causa un daño (art. 28). Pero si el contrato no dice nada y aparece un suelo contaminado al final, probar quién lo causó y cuándo es difícil.

Por eso conviene dejar asentado el estado inicial del predio (una línea de base con fotos, actas y, si el uso lo justifica, análisis de suelo o de agua), exigir que la empresa tenga las licencias ambientales que su actividad requiere según la Ley 1875 de Neuquén y el Decreto 2656/99, y pactar la remediación y la restitución al final: quién retira qué, en qué plazo y con qué verificación. Actividades como el manejo de agua de retorno, combustibles o químicos son las de más riesgo.

Convivencia con el resto del campo

Un lote alquilado dentro de un campo más grande trae preguntas de convivencia: por dónde entran los camiones, quién mantiene el camino, quién cierra las tranqueras, qué pasa con la hacienda, si la empresa puede cercar, si puede subalquilar o ceder el contrato a otra empresa.

También conviene pactar el horario y el tipo de tránsito: no es lo mismo una camioneta por día que veinte camiones de arena, y el desgaste del camino y el riesgo para la hacienda cambian en proporción.

Si en el campo ya hay servidumbres petroleras, el lote alquilado no puede superponerse con locaciones, ductos ni sus franjas de seguridad. En el mapa se ve qué hay adentro del campo antes de dibujar el lote.

Impuestos y registro

El contrato paga impuesto de sellos en Neuquén (verificar la alícuota vigente en la ley impositiva del año) y el ingreso por alquiler tiene su tratamiento en Ganancias y, según el caso, en IVA e Ingresos Brutos. Conviene consultarlo con un contador antes de fijar el precio, porque cambia lo que efectivamente se cobra. Esto es información general: para una operación concreta, consultá a un escribano, un abogado o un agrimensor.

Accesos, agua y energía

El contrato tiene que decir quién pone y quién paga cada servicio. Si la empresa va a perforar para sacar agua, necesita permiso según el Código de Aguas de Neuquén (Ley 899) y conviene pactar qué pasa con la perforación al final: si queda para el campo o se cierra. Si va a tender una línea eléctrica, quién es dueño de la instalación y qué pasa cuando se va.

Lo mismo con los caminos: si la empresa abre o mejora un acceso, conviene que quede claro si el camino queda o se restituye, y quién lo mantiene mientras dure el contrato.

Cesión, subcontratos y cambio de empresa

En la cuenca es común que una empresa de servicios gane un contrato, alquile un predio y después lo comparta con subcontratistas o lo ceda a otra empresa que la reemplaza. Si el contrato no dice nada, el dueño puede encontrarse con un inquilino que no eligió. La cláusula de cesión dice si se puede ceder o subalquilar, con qué aviso y si hace falta el acuerdo del dueño.

También conviene saber con quién se firma: la sociedad local, una sucursal o la casa matriz. Si hay un problema al final del contrato, la garantía vale lo que valga la empresa que firmó.

Al final del contrato

El momento más delicado es la devolución. Conviene pactar una inspección conjunta con acta, comparada con la línea de base del principio; un plazo para retirar instalaciones y para remediar lo que haga falta; y qué pasa con lo que la empresa deje (galpones, plateas, cercos): si queda para el dueño, si lo retira o si paga por demolerlo.